1 - Como cobrar condôminos inadimplentes

 

A cobrança de condôminos inadimplentes demanda uma primeira tentativa extrajudicial, mediante um acordo de pagamento dos débitos em atraso, através da formalização em um instrumento particular de confissão de dívida.

 

Vale ressaltar que não são recomendados descontos ou isenções das multas e juros que compõem o débito, para evitar que a exceção possa se tornar prática reiterada no condomínio, e não acarrete no descumprimento das normas previstas no Regimento Interno.

 

Por outro lado, o parcelamento do débito é possível e recomendável (de forma moderada), e certamente oportunize a facilitação no recebimento dos valores.  

 

Se as tentativas amigáveis não surtirem efeito, convém utilizar uma das alternativas de cobrança pela via judicial: ação de execução de cotas condominiais ou então, ação de cobrança.

 

Por fim, para situações peculiares em que o débito possa ser significativo e/ou sua cobrança pelas vias judiciais não trouxerem garantias de recebimento, é possível recorrer à cessão de direito creditório.

 

Independentemente da medida a ser acionada, é fundamental a orientação de uma consultoria jurídica especializada para traçar a melhor estratégia de cobrança da inadimplência.

 

2 - Quais punições previstas ou permitidas na Lei

 

Além das penalidades estabelecidas no Regimento Interno, o Código Civil estabelece a aplicação de juros e multas (artigos 1.336 e 1.337) incidentes sobre o condômino inadimplente.

Na hipótese de ajuizamento de ação, além dos prejuízos financeiros e sucumbenciais decorrentes do processo judicial, o condômino inadimplente pode sofrer restrições patrimoniais (penhoras), inscrição no cadastro de inadimplentes, protesto, e demais constrições previstas em lei.

 

Com relação ao corte de fornecimento de energia, gás ou água do inadimplente, deve haver previsão na Convenção para tanto, embora haja divergência de entendimento nos Tribunais sobre essa possibilidade.

 

3 - O que não fazer

 

É importante que haja discrição e sigilo no trato com os inadimplentes e nas suas informações, pois a divulgação do nome dos condôminos e/ou número da unidade em atraso em locais públicos ou de acesso comum no condomínio podem refletir em ações indenizatórias por dano moral.

 

Não se recomenda a proibição do condômino inadimplente de acesso às áreas comuns do condomínio (áreas de lazer) ou uso de serviços essenciais (elevador, por exemplo).

 

O posicionamento dos Tribunais a respeito destas matérias vela pela proteção do direito à dignidade da pessoa humana, prevista na Constituição Federal, entre outros argumentos jurídicos, resguardadas as formas previstas em lei de cobrança do débito.   

 

FELIPE FAVA FERRAREZI (OAB/SC 26.673) – Advogado, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI) e Especialista em Direito Condominial