Com a tendência do aquecimento do mercado imobiliário, novas oportunidades de venda de imóveis surgirão e com estas, alguns bens podem estar inseridos em contratos de locação vigentes. Assim, surgem obrigações às partes do contrato, que precisam de atenção, em especial ao direito do locatário na preferência pela compra, porém desde que preenchidos  requisitos.

 

Num primeiro momento é dever do Locador conceder a preferência ao locatário para adquirir o imóvel locado, de acordo com o texto legal, “...em igualdade  de condições com terceiros...”. A comunicação da preferência deverá feita ser através de notificação ou, importante destacar, qualquer outra forma de ciência do locatário, tendo a necessária informação dos dados da negociação.

 

Por sua vez o Locatário deverá responder sobre sua aceitação ou não – preferência – no prazo de 30 (trinta) dias, e no mesmo prazo, em não se posicionando, perderá o direito. Caso não seja dada a preferência ao locatário, o locador poderá ser condenado em perdas e danos.

 

A Lei prevê também outra situação, a possibilidade de compra pelo locatário, pela forma de adjudicação compulsória. Para isso o primeiro requisito é que o contrato de locação esteja averbado no registro imobiliário, pelo menos 30 (trinta) dias antes da venda (locador para terceiro). O segundo é a necessária Ação Judicial em que deverá comprovar que pagou o preço do bem e das despesas com a transferência. Destaque que essa demanda deverá 

ser ingressada (06) seis meses a contar do registro do título da venda (locador para terceiro), no Ofício de Registro de Imóveis.

 

Num segundo momento, ou seja, após a venda, aquele que adquirir o imóvel poderá informar o locatário, por Notificação, o desinteresse em dar continuidade à locação, inclusive pedindo a desocupação do imóvel em 90 (noventa) dias. A falta desta notificação acarretará a continuidade do contrato de locação nas condições já existentes.

 

A situação acima só não será possível, ou seja, não poderá o adquirente rescindir o contrato de locação, se contiver no mesmo a chamada “cláusula de vigência”, ou seja, mesmo com a transferência do imóvel a locação continua, bem como se a locação tiver prazo “determinado”, e ainda, se faz presente a necessidade do contrato estar averbado junto ao registro imobiliário.

 

Assim, necessário deixar claro que a venda de um imóvel locado não encerra o contrato de locação, e que o locador poderá sim vender o bem, mesmo durante o período locatício, desde que respeitado o direito de preferência. E ao novo proprietário, cabe o direito de não manter a locação, a não ser que a mesma esteja prevista num dos casos prescritos em Lei, antes destacados.

 

LEONARDO GOMES SILVA

ADVOGADO – OAB: OAB/SC nº 15.770

Especialista em Direito Imobiliário

https://leo15770.jusbrasil.com.br/