Trata-se de uma situação constrangedora para o síndico e o condomínio resolverem. Imagine a hipótese do proprietário de uma unidade alugar o seu imóvel para terceiro (locatário) e continuar a utilizar as dependências do condomínio para seu lazer, como piscina, salão de festas, entre outros.

 

Neste caso, o argumento geralmente usado pelo proprietário/locador refere-se ao seu direito de propriedade, por entender que é detentor de uma unidade no condomínio e com isto o seu direito estende-se às áreas comuns. Noutro lado, temos o condomínio (representado pelo síndico), que entende haver limitações ao direito de propriedade, pois a posse e o uso do imóvel locado pertencem ao terceiro (o locatário), e, consequentemente, o direito de utilizar as áreas comuns do condomínio.

 

Em resumo: o proprietário (locador da unidade) pretende usufruir do conforto das áreas comuns, sem que resida no condomínio; enquanto que o síndico, por sua vez, alega pertencer ao locatário (inquilino) o direito de uso das áreas comuns. Afinal, qual posicionamento prevalece?

 

Primeiramente, recomenda-se que o síndico haja com paciência e diplomacia no trato deste assunto. Ocorre que muitas pessoas têm uma visão distorcida daquilo que lhe pertence com o que pensa justo, sem, no entanto, procurar saber melhor quais são seus direitos e deveres.

 

A inclusão de uma cláusula no Regimento Interno do condomínio é sempre bem-vinda, e havendo a previsão desta proibição de uso de áreas comuns pelo proprietário enquanto o seu imóvel estiver locado para terceiro, poderá inibir tal acontecimento. O contrário também é verdadeiro, ou seja, a norma condominial pode autorizar o uso da área comum ao proprietário, se assim preferir.

 

Entretanto, na prática, são corriqueiras as situações em que o proprietário utiliza as áreas comuns após a locação, independentemente de haver tal disposição na norma condominial. Sendo assim, sugere-se que o síndico formalize notificações, para que ele se abstenha de utilizar as áreas e, se não houver êxito, a alternativa será a busca de uma medida judicial adequada.

 

É de bom alvitre registrar o que diz o artigo 1.339 do Código Civil:

 

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

 

O artigo destaca que a posse do imóvel está inteiramente vinculada com o direito do uso das partes comuns, de modo que a locação transfere ao locatário o uso e gozo do imóvel nas circunstâncias em que ele se encontrar, juntamente com o uso das áreas comuns.

 

Por fim, se o proprietário for convidado por outro condômino ou pelo seu inquilino, e não haver proibição para uso de áreas de lazer pelo convidado, nesta hipótese, não se poderá proibir o acesso.

 

Felipe Fava Ferrarezi (OAB/SC 26.673) - Advogado, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB de Blumenau/SC; Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); Pós- Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI).