planejar-obras-de-condominio-veja-5-dicas-importantes

As obras em condomínio podem ser um grande desafio para os síndicos, uma vez que envolvem um planejamento cuidadoso para não gastar dinheiro e tempo mais do que o previsto. Isso sem contar que envolve a aprovação em assembleia, escolha dos prestadores de serviços e rateio das despesas.

Além disso, obras em condomínio podem dar muita dor de cabeça para todos, já que têm implicações como barulho, sujeira, entrada e saída de estranhos e obediência à legislação.

São muitos detalhes, não é? Mas não se preocupe, no post de hoje você vai entender tudo sobre o assunto. Acompanhe!

Como aprovar as obras em condomínio?

As obras e reformas no condomínio são essenciais para garantir a segurança dos moradores, evitar acidentes, fazer investimentos que valorizem os espaços, revitalizar os equipamentos de uso comum e trazer mais conforto para os moradores. Mas antes de iniciar qualquer processo, é essencial que o síndico saiba como aprová-lo.

Para tanto, ele precisa entender o que está estabelecido nos artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, que divide as obras em três categorias:

Obras necessárias

São aquelas obras que conservam ou impedem a deterioração. Exemplos são a troca e reparo do para-raio, reparos na rede elétrica ou hidráulica, impermeabilização da laje devido a infiltração, alteração no sistema de interfones e modernização do sistema de elevadores.

Obras úteis

Já as obras úteis são as que facilitam o acesso ou melhoram a vida no condomínio. Exemplos são: aumento do espaço para vagas de estacionamento, instalação de grades ao redor do empreendimento, aquisição de um sistema de segurança e instalação de medidor de água.

Obras voluntárias

São as obras focadas no lazer dos moradores e embelezamento do condomínio, como projeto de paisagismo nos jardins, decoração do hall de entrada e reformas estéticas nas áreas de uso comum. Não são consideradas como urgentes.

Por que saber a diferença entre esses tipos de obras? Com base nessa classificação é que a legislação determinada a necessidade de as obras serem votadas em assembleia e os quóruns de votação.

As obras necessárias não precisam de votação, mas as úteis devem ser aprovadas com a maioria dos votos. Já se for uma obra voluntária, 2/3 dos condôminos devem estar de acordo. Cabe ressaltar que se surgirem obras emergenciais, como vazamentos, o síndico pode iniciar uma obra sem quórum em reunião.

Quais são as regras para obras em condomínio?

Além do Código Civil, existe uma regra sobre a qual o síndico e os moradores devem estar cientes. A NBR 16.280/2015 da ABNT, que estabelece que qualquer obra, seja ela em áreas de uso comum ou privado, passe pelo aval do síndico e, alguns casos, precise de um documento assinado por um arquiteto ou engenheiro.

A intenção dessa norma é resguardar a segurança de todos os moradores, já que uma obra pode comprometer a estrutura do prédio e causar danos graves. Dessa forma, os condôminos que desejam fazer uma reforma dentro do seu apartamento devem apresentar:

1. Anotação de Responsabilidade Técnica (ATR), no caso de engenheiro;
2. Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), no caso de arquiteto;
3. Descrição do que será feito na obra ou reforma;
4. Tempo estimado para a sua realização — início e previsão de término;
5. Planta do imóvel com as alterações a serem realizadas;
6. Lista contendo as informações referentes aos prestadores do serviço, como RG e CPF.

Quais são as obras que precisam de ATR ou RRT?

São alterações estruturais, reparação nas instalações de gás, fechamento de sacadas (com exceção de redes protetoras), instalação de ar condicionado, abertura de porta, perfurações na laje e mudanças de torneira, chuveiro ou tomada.

Além daqueles documentos, também é importante que o proprietário entregue um termo que afirme a sua responsabilidade pela obra. Depois disso, cabe ao síndico aprovar ou recusar a solicitação. Se a obra for liberada, ele deve acompanhar o andamento da mesma.

Diante de negligências, o síndico também deverá notificar o morador e proibir a entrada de materiais e de pessoal. Da mesma forma, em casos mais graves, pode aplicar multas, desde que sejam aceitas em assembleia e registradas em ata.

Existem situações em que os condôminos desconhecem a legislação. Portanto, é essencial que o síndico informe aos moradores sobre a necessidade de seguir um procedimento antes de iniciar qualquer obra ou reparo, mesmo dentro de suas unidades.

Como planejar as obras no condomínio?

Agora que você já conhece as regras estabelecidas pela legislação, confira algumas dicas na hora de planejar as obras no condomínio:

1. Solicite a aprovação dos moradores

Como vimos, para alguns tipos de obras é necessária a aprovação dos moradores em assembleia. Assim, classifique as obras que precisam ser realizadas e, se necessário, solicite a aprovação. No caso de emergências, você deve avaliar o orçamento disponível e notificar o conselho fiscal.
Também é importante definir exatamente o que deverá ser feito para evitar surpresas desagradáveis, como custos extras com a obra e tempo adicional para a sua execução. Após a liberação, o próximo passo é orçar todos os gastos com materiais, equipamentos e mão de obra.

2. Faça um orçamento e escolha o prestador de serviço

Nesse momento, peça indicações de conhecidos e da administradora de condomínios sobre empresas que prestam o serviço pretendido. Assim sendo, verifique a idoneidade de cada um deles junto ao Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) e veja a sua capacidade de cumprir o acordo por meio da avaliação do seu capital social.

Feito isso, solicite o orçamento contendo os gastos com material, equipamento e mão de obra. Também saiba quanto tempo vai demorar a obra, assim como quantos e quais profissionais serão contratados para realizar o trabalho. Apresente todas as informações em assembleia para a escolha do prestador de serviço.

3. Defina o rateio das despesas para as obras

Alguns condomínios já criaram um fundo para obras, tanto específicas quanto gerais. Ele é facultativo e é de responsabilidade dos proprietários dos imóveis. Portanto, não compete ao inquilino o seu pagamento. Para criá-lo, é necessária uma assembleia, na qual serão definidos a taxa e o prazo. Bem como o estabelecimento das regras para o seu uso.

No caso de obras não previstas, o síndico pode convocar uma reunião para solicitar a liberação e apresentar formas de repor o valor. Diante da recusa, o ideal é fazer o rateio das despesas de acordo com o número de unidades.

4. Divulgue um cronograma para cada etapa

Antes de dar início às obras, além de informar os moradores sobre os respectivos gastos, monte um cronograma sobre cada etapa do processo. Também é importante explicar para os moradores qual o espaço em que será realizada a reforma, data de início e previsão de término, assim como quais os horários em que haverá ruídos intensos, dentre outras informações importantes. Isso permite que os moradores adaptem a sua rotina da melhor maneira possível e evitem qualquer tipo de transtorno. Feito isso, mãos à obra!

Não se esqueça de definir um responsável pelo acompanhamento da obra nem de fazer uma vistoria para garantir que tudo foi feito de acordo com o previsto em contrato. Planejar as obras do condomínio pode não ser uma tarefa muito fácil, mas faz com que muitos transtornos sejam evitados. Então, aproveite nossas dicas para evitar erros nesse momento.

Quer saber mais sobre como melhorar a sua gestão? Então, confira 4 dicas importantes na hora de contratar uma empresa para prestação de serviços para condomínios!