As assembleias de condomínio são fundamentais para uma boa gestão, por isso é importante compreender que existem diferentes tipos de reuniões e normas que devem ser observadas em cada situação para que ela seja considerada válida. No entanto, esse é um assunto que gera muitas dúvidas entre síndicos e condôminos. Você também passa por isso?

Neste conteúdo, explicamos quais são os tipos de assembleias de condominio, quais as diferenças entre elas e como você pode organizar uma reunião de sucesso. Acompanhe!

Quais são os tipos de assembleias de condomínio?

O ponto de partida é compreender que existem três tipos diferentes de assembleia: a ordinária, a extraordinária e a de constituição. Conheça o objetivo de cada uma!

Assembleia ordinária

Prevista no artigo 1.350 do Código Civil, a assembleia ordinária acontece uma vez por ano e tem o objetivo de aprovar o orçamento das despesas e das contribuições dos moradores e fazer a prestação de contas. Se for o caso, também é possível realizar a eleição do síndico e fazer alterações no regimento interno.

Assembleia extraordinária

Essa reunião é convocada para discutir e aprovar despesas e outros assuntos que não foram abordados na assembleia ordinária, então não há previsão de número mínimo de assembleias. Ela está prevista no artigo 1.355 do Código Civil.

Assembleia de constituição do condomínio

É a assembleia que inaugura o condomínio, quando o empreendimento é entregue pela construtora. É nesse momento que é feita a inscrição do CNPJ e outros procedimentos obrigatórios, como contratação de seguro, eleição de síndico e demais membros da equipe. Somente após essa assembleia é que as taxas podem ser cobradas.

Quais as diferenças entre as assembleias de condomínio?

Cada assembleia tem finalidades específicas e, portanto, também podem trazer regras importantes sobre a convocação e a votação dos assuntos abordados. Para facilitar a compreensão, explicamos os principais pontos de divergência entre elas.

Forma de convocação

As assembleias de condomínio ordinárias devem acontecer anualmente por convocação do síndico. Porém, como os assuntos tratados são fundamentais para o orçamento e a gestão condominial, 1/4 dos condôminos podem convocá-la diante da inércia do responsável.

Por outro lado, a assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos, sem ordem de preferência. Finalmente, a de instalação acontece apenas na criação do condomínio.

Um ponto fundamental é que as reuniões só podem ocorrer se todos os condôminos tiverem sido convocados. Caso contrário, as decisões tomadas podem ser anuladas pela irregularidade da convocação.

Quórum necessário

Na verdade, o quórum não varia de acordo com o tipo de assembleia, mas conforme o assunto debatido. Confira quais são as exigências de acordo com o tema votado:

1. Aprovação de contas, aumento da taxa e eleição do síndico: a primeira convocação exige, no mínimo, metade dos condôminos. Se for necessário realizar a segunda convocação, não há quórum. A aprovação é feita por maioria dos votos presentes;

2. Validação de obras necessárias: maioria dos votos presentes, sem número de quórum mínimo. E de obras úteis: maioria absoluta de todos os condôminos;

3. Aprovação de obras voluptuárias: 2/3 dos votos de todo o condomínio;

4. Destituição do síndico: maioria absoluta de todos os condôminos (50% + 1);

5. Mudanças na convenção ou no regimento interno: maioria dos presentes, sendo exigido quórum mínimo de 2/3 dos proprietários.

Os demais assuntos são decididos pela votação da maioria dos presentes, assim sendo a participação dos moradores é vital para garantir as melhores decisões para o condomínio.

Uma questão importante é que o quórum é calculado de acordo com a fração ideal do solo e partes comuns que pertencem a cada condômino, exceto nos casos em que a convenção do condomínio trouxer regra diversa.

Na assembleia de instalação, a maioria simples dos votos pode recusar a conclusão do procedimento caso o empreendimento não apresente condições de habitabilidade, se não houve disponibilização do habite-se ou diante da não entrega das chaves.

Como fazer uma assembleia de condomínio?

Depois de compreender as diferenças entre os tipos de assembleia de condomínio, é crucial saber como conduzir a reunião da melhor forma. Para facilitar a organização, existem algumas etapas que devem ser observadas. Veja só!

Faça a convocação de todos os condôminos

Como dissemos, todos os condôminos devem receber a convocação para a assembleia com, pelo menos, 10 dias de antecedência, mas, é sempre importante verificar qual prazo é definido pela convenção, sendo ela omissa, pode-se usar como padrão mínimo 10 dias. Isso pode acontecer por carta registrada ou aviso convocatório, devidamente assinado por quem foi notificado, avisos em murais, e-mail, aplicativos e todos os meios possíveis conforme convenção.

Para facilitar o andamento da reunião, essa também é uma oportunidade para informar quais assuntos serão debatidos e, se for o caso, apresentar documentos (por exemplo, orçamentos) que precisam ser avaliados pelos condôminos antes da votação.

Defina as pautas abordadas

Planejar as pautas que serão debatidas facilitará a condução da reunião, então defina com antecedência todos os tópicos que devem ser abordados e determine um tempo para a discussão de cada item. Essa limitação é importante para evitar que a reunião fique muito longa.

Colete as assinaturas

A lista de presença é essencial para comprovar o quórum da reunião, e nela deve constar o nome do condômino e o número de sua unidade. O ideal é fazer isso logo no início, o que permitirá mais tranquilidade para conferir se as procurações estão regulares — se for o caso — e verificar se algum condômino está inadimplente, já que a quitação das verbas é condição para participação e voto.

Se houver exigência de quórum mínimo, é pertinente fazer uma chamada para ver se o requisito foi cumprido. Lembre-se de que a irregularidade no quórum pode invalidar a assembleia e as decisões votadas.

Saiba conduzir a assembleia de condomínio

A assembleia de condomínio deve ser conduzida pelo presidente da mesa, que será eleito pelos condôminos. Não é recomendável que o síndico exerça a função, a fim de evitar conflito de interesses. Além disso, a convenção pode trazer regras específicas para definir quem assumirá esse papel.

O presidente deverá apresentar os assuntos abordados e tomar as medidas para garantir o bom andamento da reunião, com atenção ao tempo disponível para cada tópico e, se necessário, interferindo para evitar o excesso de interrupções ou desentendimentos entre os moradores.

Registre a Ata da assembleia

A Ata é o documento que registra todos os assuntos debatidos durante a assembleia, incluindo os comentários mais relevantes e as decisões que foram tomadas. Ela deve ser assinada pelo presidente de mesa e pelo secretário, que é o responsável por redigi-la.

Ao final, o documento deve ser arquivado no Livro de Atas e armazenado por, pelo menos, 5 anos. Assim, ele ficará em poder da administradora ou do síndico e deverá ser disponibilizado para qualquer condômino que deseje consultá-lo.

Pronto! Conhecendo os tipos de assembleia de condomínio e as regras de cada uma, ficará mais fácil organizar as reuniões para abordar todos os assuntos necessários para uma boa administração.

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